有一位朋友，2020年疫情后花283万元买了一套新房，2024年上半年以190万的价格出手。卖掉后大呼幸运，终于将烫手的山芋给脱手了。对前后将近90万元的差价，朋友几乎完全无感，觉得有人能接盘就已经相当不错了。
这个例子，应该说是当前普遍群体心态的一个缩影，认为房子过剩，还将跌很多年，未来会越来越不值钱，越早卖掉越好，即便现在是亏着出手也不在乎。
这样做，真的是正确的吗？我觉得关于这个问题可以拿股市来做一番对比，因为两者都属于重要的大类资产，都适用于逆向思维，经常会出现物极必反的情况。
了解过往历史的人会知道，A股在诞生之初，其实和房地产牛市非常类似。1990年上证指数起步是100点，2000年就达到了2100点，十年涨了20倍；到2007年，继续上升至6100点，17年涨60倍，年化涨幅27.4%，这在世界范围内都是从来没有过的夸张级牛市？
然而，2007年之后随着国内经济增速的见顶（其后的GDP增速基本呈逐级下滑趋势），这种不断新高的股市好时代戛然而止，其后就是永远的3000点保卫战这类段子的持续上演了。十七年时间过去了，上证指数始终被6124点这个历史大顶所压制，再未创出新高。
再看楼市，国内的房地产牛市如果从1998年的商品房制度改革起算，到2021年见顶，跨度差不多23年，比1990-2007年A股超级大牛市的持续时间更长，参与资金更是以天量计算。那么也就是说复制股市2007年之后的故事，则是完全有可能的。
看到这里，估计有些朋友会有点吓懵的感觉，房子要是调整个十几、二十年，那不是跌得连渣都没了。看来不惜代价卖，一点都没错。
不过呢，大家先别着急，首先我们得搞清一个概念，调整和一直下跌其实是两码事。
就拿股市来说，见顶后的单边下跌，实际上在2008年底就已经结束，之后虽然没有新高，但基本上呈现一种底部逐渐抬高、逐级拉锯的状态，再未见过新低。
相反如果你在2008年1664点入手，反而相当于抄到了历史大底，不但不会亏，还能赚的盆满钵满。
对于楼市，我也持相类似的看法，第一波下跌最凶，当大家纷纷不顾一切抛售的时候，实际上意味着已经进入了一个性价比相当高的区间，很可能会砸出一个历史低点。
之后尽管在相当漫长时间里都不太可能复制过去的房价长牛，但是只要你站在大众情绪的反面，买在低位，无论是自住，还是资产保值，仍然是一个不错的选择。
因为随着时间推移，有两点因素会成为你的朋友：
１、通货膨胀。人工、材料成本不断上升，房屋的重置成本会封杀下行空间。
２、折旧。无论房屋有多过剩，全国城市每年２％的折旧率是少不了的，没有新楼盘予以补充，城市将越来越萎缩，能阻止这种情形出现的唯一办法，就是市场恢复正常化。
不过，与过去那种房地产牛市环境不同的是，房地产熊市中更多只会是结构性机会，跌狠了会反弹，涨一波之后的持续性一定不会太强。
同时，市场会分化，大城市核心地段高质量楼盘就好比股市中的绩优股，甚至逆市创出新高都不好说，而广大人口净流出、偏远地区的房子则很可能永久性的沦为垃圾股。